LE CONGE POUR VENTE DE L’IMMEUBLE LOUE DEPUIS LA LOI ALUR et LE COMPLEMENT MACRON

Il n’y aurait pas assez de logements disponibles en France….. et malgré des dispositifs comme le DALO (droit au logement opposable), le Législateur en vient à rechercher des solutions auprès de tous les propriétaires sans plus de distinction entre les bailleurs institutionnels, sociaux et particuliers. L’équilibre des intérêts en balance, difficile à établir, penche actuellement en faveur du locataire !

Ainsi, si vous souhaitez donner congé à votre locataire pour vendre un immeuble (appartement ou maison), mieux vaut y procéder dès que possible, càd par courrier recommandé avec AR ou acte d’Huissier 6 mois avant la date de la fin du bail – ce dès lors que vous envisagez réellement de vendre et de faire des diligences en ce sens (à défaut vous vous exposez à une amende délictuelle de 6.000 €…). La date à prendre en compte étant celle de la réception et non de l’envoi, avec évidemment une difficulté si le locataire ne va pas retirer son LRAR…

Bien entendu, vous vous exposez à une carence de loyer si la vente tarde à venir (dans l’hypothèse où le locataire n’use pas de son droit de préemption), ce qui peut vous mettre en difficulté.

Mais, depuis la Loi ALUR de 2014, généralisée à tous les baux en cours quelque soit leur date de signature par la Loi MACRON, si vous n’y procédez pas ce sera l’acquéreur qui aura les plus grandes peines à demander au locataire de quitter les lieux, puisque désormais ce dernier bénéficiera d’un délai de 2 ans avant lequel aucun congé ne pourra lui être délivré…sachant que le congé doit être délivré 6 mois avant la date ultime de départ… ce sans d’éventuelles difficultés de procédure justifiant une éventuellement saisine du juge…

Précisément la loi du 6 Juillet 1989 relative aux baux d’habitation est désormais ainsi modifiée en son article 15 :

« En cas d’acquisition d’un bien occupé :
– lorsque le terme du contrat de location en cours intervient plus de trois ans après la date d’acquisition, le bailleur peut donner congé à son locataire pour vendre le logement au terme du contrat de location en cours ;

– lorsque le terme du contrat de location en cours intervient moins de trois ans après la date d’acquisition, le bailleur ne peut donner congé à son locataire pour vendre le logement qu’au terme de la première reconduction tacite ou du premier renouvellement du contrat de location en cours ;

– lorsque le terme du contrat en cours intervient moins de deux ans après l’acquisition, le congé pour reprise donné par le bailleur au terme du contrat de location en cours ne prend effet qu’à l’expiration d’une durée de deux ans à compter de la date d’acquisition. »

Le bailleur doit également joindre à son congé pour vente une notice relative aux obligations du bailleur et aux voies et recours et d’indemnisation du locataire. Le contenu de cette notice n’est pas encore fixé (arrêté à paraître).
Attention : le bailleur ne peut s’opposer au renouvellement du contrat dans deux cas :
– Cas lié à la personne du locataire : interdiction du congé à l’égard de tout locataire âgé de plus de 65 ans (auparavant, 70 ans) et dont les ressources annuelles sont inférieures au plafond en vigueur pour l’attribution des logements locatifs conventionnés (fixé par arrêté ; auparavant, inférieures à 1,5 x SMIC annuel), sans qu’un logement correspondant à ses besoins et à ses possibilités lui soit offert. Cette interdiction ne s’applique pas lorsque le bailleur est une personne physique âgée de plus de 65 ans ou si ses ressources annuelles sont inférieures au plafond ci-dessus ;
– Cas lié à l’immeuble (suspension du bail) :
o lorsque l’immeuble présente un danger pour la santé des occupants ou des voisins.
o lorsque l’immeuble menace de tomber en ruine.

Dans ces conditions, nul doute que le prix de vente de votre bien sera âprement négocié à la baisse par l’acquéreur…

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